Calculadora de rentabilidad de un piso en alquiler
Calcula qué porcentaje recuperas al año con el alquiler de un piso. Compara rentabilidad bruta, neta de gastos y, si lo necesitas, una estimación orientativa después del IRPF.
Introduce tus cifras para comparar los ingresos del alquiler con el precio y el dinero total invertido.
Ejemplo ficticio editable. Si no hay gastos o reforma, escribe 0. No usamos precios ni rentabilidades de mercado.
Sin resultado: indica un precio mayor que 0 y completa los campos con cifras válidas. Meses enteros de 0 a 12; porcentajes de 0 a 100; importes de 0 a 1.000 millones de euros.
Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler
La rentabilidad bruta compara la renta con el precio del piso. La neta descuenta los gastos y usa todo el dinero invertido, incluidos la compra y la reforma. Son porcentajes anuales; no incluyen revalorización, venta ni financiación hipotecaria.
- Inversión = precio + gastos de compra + reforma.
- Renta anual = alquiler mensual × meses alquilados.
- Rentabilidad bruta = renta anual / precio × 100.
- Rentabilidad neta = (renta anual − gastos anuales) / inversión × 100.
Estimación orientativa del IRPF
Amortización anual = 3 % del mayor entre la inversión × porcentaje de construcción y el valor catastral de la construcción. Tratamos toda la reforma como mejora incluida en la inversión y le aplicamos ese mismo porcentaje de construcción. No se deduce otra vez como gasto anual. El suelo queda excluido mediante el porcentaje indicado.
Rendimiento = renta − gastos − amortización. Si es positivo, el IRPF estimado es el rendimiento × (1 − reducción) × tipo marginal. Si es cero o negativo, el modelo devuelve IRPF 0. Rentabilidad neta tras IRPF = (renta − gastos − IRPF) / inversión × 100.
Es un modelo anual simplificado para comparar una inversión. No calcula tramos, límites de deducción ni amortización acumulada. Para alquiler parcial, la AEAT exige ajustar los gastos deducibles y la amortización a los días alquilados. Aquí los meses sólo cambian la renta. Tampoco se añade la renta imputada de los días vacíos: puedes consultarla en renta inmobiliaria imputada.
Fuente fiscal: AEAT, Manual práctico de Renta 2025, cantidades destinadas a la amortización y AEAT, Manual práctico de Renta 2024, reducciones del alquiler de vivienda. Releídas el .
Preguntas sobre la rentabilidad de un piso en alquiler
¿Por qué la rentabilidad neta es menor que la bruta?
La bruta sólo usa precio e ingresos. La neta resta los gastos y divide entre toda la inversión. Con un precio de 150.000 €, gastos de compra de 15.000 €, alquiler de 750 € durante 12 meses y gastos anuales de 1.500 €, da un 6,00 % bruto y un 4,55 % neto. La estimación fiscal aplica además la amortización descrita por la AEAT.
¿Qué reducción corresponde según el contrato?
Los contratos anteriores al 26/05/2023 mantienen el 60 %. Para los celebrados desde esa fecha, la regla general es el 50 %. El 60 % especial exige rehabilitación terminada en los dos años anteriores al contrato, según su definición fiscal; una reforma cualquiera no basta. Las reducciones se aplican a rendimientos netos positivos y están sujetas a las condiciones de declaración de la AEAT.
¿Cuándo se aplican el 70 % y el 90 %?
El 90 % requiere un nuevo contrato del mismo arrendador en zona tensionada y rebajar la renta inicial más del 5 % respecto a la última renta del contrato anterior, actualizada cuando proceda. El 70 % comprende el primer alquiler en zona tensionada a personas de 18 a 35 años, o determinados contratos con administraciones o entidades sin fines lucrativos para alquiler social, alojamiento vulnerable o programas públicos. Con varios inquilinos, puede aplicarse sólo a una parte del rendimiento. Deben mantenerse los requisitos y respetarse las condiciones de renta. Comprueba el supuesto completo en la AEAT antes de elegirlo; la calculadora aplica el porcentaje a todo el rendimiento.
¿Cómo uso el IBI y la reforma para la amortización?
En el recibo del IBI aparecen los valores del suelo y la construcción. Usa sólo construcción y su proporción respecto al total. El modelo toma el mayor entre la parte de construcción de la inversión y el valor catastral de la construcción, y aplica el 3 % anual. Supone que la reforma es una mejora y no comprueba el límite de amortización acumulada. La AEAT explica qué integra el coste y sus límites.
¿Sirve para alquiler de temporada, pérdidas o meses vacíos?
Puedes comparar ingresos y gastos. Para temporada elige «Sin reducción»: las reducciones de vivienda no corresponden. Un rendimiento negativo da IRPF 0, sin calcular compensaciones. Con meses vacíos, la rentabilidad económica recoge los gastos anuales que escribas, pero el IRPF exige ajustes por días y la posible imputación de renta que explica la AEAT; esta estimación no los realiza.