Impuesto municipal · IIVTNU · suelo urbano
Calculadora plusvalía municipal (IIVTNU)
Compara el método objetivo y el método de ganancia real tras la STC 182/2021. Indica tu ayuntamiento, valor catastral del suelo, años de tenencia y precios de compra y venta — comparamos la cuota íntegra orientativa con los datos confirmados o aportados de tu ordenanza.
Actualizado el 2026-10-13
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal al vender una vivienda?
La plusvalía municipal (IIVTNU) es el impuesto que cobra tu ayuntamiento por el incremento de valor del suelo urbano cuando vendes, heredas o donas un inmueble. No grava la construcción, solo el suelo. Desde el 1 de enero de 2024 rigen los coeficientes máximos del RD-ley 8/2023 (art. 24): por ejemplo, 0,20 para 7 años de tenencia, 0,19 para 8 años y 0,12 para 10 años. El RD-ley 16/2025, que iba a subirlos para 2026, fue rechazado por el Congreso el 27 de enero de 2026, así que se recuperó la tabla de 2024. Aquí cubrimos devengos del 28/01 al 31/12/2026. Desde el 01/12 se aplican los máximos del Real Decreto-ley 29/2026, art. 10 (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 08/10/2026. Su convalidación por la Diputación Permanente está pendiente según las fuentes consultadas a 14/10/2026; si decae, esa tabla no se aplica. Comprueba su vigencia antes de usar una estimación para diciembre.
Tras la STC 182/2021 la menor base real requiere solicitud y acreditación. Se comparan dos métodos: el objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente por años × tipo municipal) o el real (incremento real del terreno = precio de venta − compra, en la proporción del suelo, × tipo). Si acreditas la ausencia de incremento no hay sujeción: debes declarar y aportar los títulos. El plazo para liquidar es de 30 días hábiles en compraventas y donaciones, y de 6 meses (prorrogables a un año) en herencias.
Fuentes oficiales:
- RD-ley 8/2023, art. 24 (BOE-A-2023-26452) — coeficientes vigentes
- RD-ley 26/2021 (BOE-A-2021-18276) + TRLHL art. 104-110 — método de cálculo
- STC 182/2021 — Tribunal Constitucional
Coeficientes verificados el 2026-10-17 sobre el texto consolidado del BOE; 25 tipos municipales confirmados, con última lectura el 2026-10-13. Los otros 25 tipos siguen sin confirmar. Los cálculos forales de Pamplona, Vitoria-Gasteiz y Donostia / San Sebastián siguen sin confirmar; Bilbao usa su tabla foral. Estimación orientativa: el tipo de gravamen y los coeficientes los fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, así que confírmalos en su sede electrónica. No es asesoramiento fiscal.
Gijón, Fuenlabrada y Alcorcón tienen escalas por años; Vitoria-Gasteiz, tabla foral propia. Logroño tiene coeficientes locales cuya aprobación definitiva para 2026 está sin confirmar. Estas cinco filas quedan sin confirmar para este modelo y fuera del cálculo, incluso introduciendo un tipo manual. Los tipos nuevos no acreditan sus coeficientes: salvo L’Hospitalet, debes aportar el coeficiente de tu ordenanza.
RDL 29/2026: coeficientes desde el 01/12/2026 pendientes de convalidación; si se deroga, se mantienen los del RDL 8/2023.
Comparador de los dos métodos
Objetivo vs. ganancia real: comparación orientativa
La calculadora resuelve ambos cuando dispone de datos confirmados o aportados de tu ordenanza. La menor base real y la no sujeción por pérdida requieren acreditación ante el ayuntamiento. No aplica bonificaciones.
- Coeficiente municipal sin confirmar: introduce el de tu ordenanza para los años seleccionados.
- Reglas sin confirmar para esa fecha. Consulta el BOE y la ordenanza municipal.
25 tipos confirmados; 25 siguen sin confirmar. Última lectura de los tipos: 2026-10-13. Coeficientes contrastados para los doce municipios incorporados y Zaragoza. Máximos estatales verificados el 2026-10-17; Bilbao usa su tabla foral propia.
Aviso
El resultado es una estimación orientativa basada en el tipo de gravamen de tu ayuntamiento y en los coeficientes de las ordenanzas verificadas, con los máximos legales aplicables a la fecha de transmisión; Bilbao utiliza su tabla foral. No sustituye la liquidación oficial del ayuntamiento. Para circunstancias atípicas (herencia, donación, dación en pago, vivienda habitual con reinversión) consulta a un asesor fiscal.
Cómo se calcula la plusvalía municipal: los dos métodos, con ejemplo
Desde el 10 de noviembre de 2021 (RD-ley 26/2021) la base imponible del IIVTNU puede calcularse de dos maneras, y la menor base real se aplica a solicitud del contribuyente y con acreditación (art. 107.5 del TRLHL). Recuerda que el impuesto grava solo el valor del suelo urbano: la construcción no tributa. Así funciona cada método, con números.
Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente × tipo
Es una estimación orientativa, no una cifra oficial. Base imponible = valor catastral del suelo (figura desglosado en el recibo del IBI) × coeficiente según los años completos de tenencia (coeficiente de tu ordenanza; la tabla estatal de abajo sólo da máximos). A esa base se le aplica el tipo de gravamen de tu ayuntamiento, que en régimen común no puede superar el 30 % (art. 108 TRLHL).
Ejemplo con el método objetivo
Piso en Madrid comprado en junio de 2016 y vendido en junio de 2026: 10 años completos de tenencia. Valor catastral del suelo: 40.000 €. Supongamos que su ordenanza aplica el máximo estatal para 10 años: 0,12 (RD-ley 8/2023). Es un ejemplo condicionado; ese coeficiente municipal no está confirmado aquí. Base = 40.000 × 0,12 = 4.800 €. Con el tipo de Madrid (29 %), cuota = 4.800 × 0,29 = 1.392 €.
Método de ganancia real: lo que de verdad ganó el suelo
Base imponible = (precio de venta − precio de compra, según escrituras, sin añadir gastos ni tributos y sujeto a comprobación administrativa) × proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. En herencias y donaciones se toma el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Después se aplica el mismo tipo municipal.
Ejemplo con el método real (misma vivienda)
Compraste por 180.000 € y vendes por 220.000 €: ganancia de 40.000 €. Si el valor catastral total es 100.000 € y el del suelo 40.000 €, el suelo pesa un 40 %. Base = 40.000 × 0,40 = 16.000 €; cuota = 16.000 × 0,29 = 4.640 €. En este caso conviene el método objetivo: pagarías 1.392 €, no 4.640 €.
¿Cuándo compensa el método de ganancia real?
Cuando la ganancia es pequeña en relación con el valor catastral. Ejemplo: compraste hace 7 años por 200.000 € y vendes por 210.000 € (ganancia: 10.000 €), con valor catastral del suelo de 50.000 € sobre 125.000 € totales (40 %). Objetivo: 50.000 × 0,20 = 10.000 € de base → cuota de 2.900 € al 29 %. Real: 10.000 × 0,40 = 4.000 € de base → cuota de 1.160 €. El método real ahorra 1.740 €. Son ejemplos con valores declarados, no una proporción típica de suelo ni una liquidación oficial. La calculadora compara cuando se aportan los datos requeridos.
- Tenencia inferior a 1 año: prorrateo por meses completos. Barcelona excluye las transmisiones gratuitas por fallecimiento de este tramo; ese supuesto no se calcula aquí.
- Los años se cuentan completos, sin fracciones; a partir de 20 años se aplica siempre el coeficiente del último tramo.
- Los coeficientes estatales son máximos: tu ayuntamiento puede haber aprobado coeficientes menores y fija su propio tipo de gravamen en la ordenanza fiscal. Confírmalos en su sede electrónica.
Fuentes de esta sección
Tabla de coeficientes de la plusvalía municipal en 2026
Los máximos estatales del RD-ley 8/2023 (art. 24) están confirmados a 13/10/2026; aquí se usan para devengos del 28/01/2026 al 30/11/2026. El RD-ley 16/2025, que los subía desde el 1 de enero de 2026, decayó: el Congreso no lo convalidó el 27 de enero de 2026 y desde el 28 de enero rige de nuevo la tabla de 2024 (BOE, Resolución de 27/01/2026, BOE-A-2026-2024; consulta 13/10/2026).
| Periodo de generación | Hasta 30/11/2026 | Desde 01/12/2026 |
|---|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,15 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 |
Son máximos estatales: cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes inferiores en su ordenanza (Madrid, por ejemplo, publica su propia tabla). La ley prevé actualizarlos anualmente por norma con rango legal (art. 107.4 TRLHL), y el BOE ya publica un cambio desde el 01/12/2026 (RD-ley 29/2026, art. 10, pendiente de convalidación). La calculadora aplica desde esa fecha los nuevos máximos cuando la ordenanza remite a ellos; respeta las tablas inferiores y la tabla foral de Bilbao. Devengos de 2027: sin confirmar.
¿Vendiste o heredaste entre el 1 y el 27 de enero de 2026?
Durante esas semanas se aplicó la tabla del RD-ley 16/2025, con coeficientes más altos en la mayoría de tramos (el de 9 años, por ejemplo, pasaba de 0,15 a 0,21). Sin confirmar: la derogación no acredita por sí sola un derecho a devolución para esos devengos. En régimen común no se calcula enero anterior al día 28 (Málaga, anterior al 29); Bilbao tiene tabla propia desde el 01/01/2026. Tampoco se determina si procede rectificar; consulta la resolución oficial y tu ayuntamiento.
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Cuándo no se paga la plusvalía municipal
No toda transmisión obliga a pagar. Estos son los supuestos más habituales de no sujeción o exención:
Vendes sin ganancia (o con pérdida)
Si el valor de transmisión no supera al de adquisición no hay hecho imponible y la cuota es cero (art. 104.5 TRLHL, tras las STC 59/2017 y 182/2021). Debes declararlo igualmente y aportar las escrituras de compra y de venta que lo acrediten.
Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual
Exenta si era tu vivienda habitual (empadronado al menos los 2 años anteriores, o desde la compra si fue más reciente) y ni tú ni tu unidad familiar disponéis de otros bienes suficientes para pagar la deuda hipotecaria (art. 105.1.c TRLHL).
Transmisiones entre cónyuges o por divorcio
No están sujetas las aportaciones a la sociedad conyugal ni las transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio (art. 104.3 TRLHL).
Terreno rústico
El impuesto solo grava el incremento de valor del suelo urbano. Los terrenos rústicos no están sujetos (art. 104 TRLHL).
Transmisiones del 26-oct al 9-nov de 2021
Entre la STC 182/2021 y la entrada en vigor del RD-ley 26/2021 el impuesto quedó sin método de cálculo válido: esas transmisiones no son exigibles (hubo que declarar, pero no pagar).
Ojo: "no sujeto" o "exento" no significa "no declarar". En la venta a pérdida, por ejemplo, hay que presentar la declaración con las escrituras para acreditar que no hubo incremento.
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Plazos para declarar y pagar la plusvalía municipal
Compraventa y donación: 30 días hábiles
Contados desde la fecha de la transmisión (art. 110.2 TRLHL). En la compraventa presenta el vendedor; en la donación, quien recibe el inmueble.
Herencia: 6 meses, prorrogables hasta un año
Contados desde el fallecimiento. La prórroga hasta un año debe solicitarse dentro de los 6 primeros meses (art. 110.2 TRLHL).
Según el municipio funcionarás por autoliquidación (calculas y pagas tú) o por liquidación (el ayuntamiento te la notifica con sus propios plazos de pago). Presentar fuera de plazo genera recargos crecientes con el retraso e intereses de demora (Ley General Tributaria).
El derecho del ayuntamiento a liquidar prescribe a los 4 años (art. 66 LGT). Ese mismo plazo general es el que tienes para rectificar una autoliquidación y recuperar lo pagado de más.
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Qué ha cambiado en la plusvalía municipal, año a año (2021 → 2026)
El impuesto actual nace de una sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021. Cronología de los cambios que afectan a lo que pagas hoy:
- 26 de octubre de 2021
- La STC 182/2021 declara inconstitucional el método de cálculo objetivo obligatorio: el impuesto se queda sin fórmula válida.
- Del 26 de octubre al 9 de noviembre de 2021
- Vacío legal: las transmisiones de estas dos semanas no pueden gravarse (según la Dirección General de Tributos hay que declarar, pero la cuota no es exigible).
- 10 de noviembre de 2021
- Entra en vigor el RD-ley 26/2021: sistema dual (objetivo o ganancia real, pagas el menor), no sujeción si no hay ganancia y coeficiente para tenencias de menos de 1 año. Es el sistema vigente.
- 1 de enero de 2023
- La Ley 31/2022 (Presupuestos Generales del Estado para 2023) actualiza los coeficientes máximos.
- 1 de enero de 2024
- El RD-ley 8/2023 (art. 24) aprueba la tabla de coeficientes vigente hoy, sin que esta calculadora confirme todos los devengos históricos.
- Enero de 2026
- El RD-ley 16/2025 sube los coeficientes desde el 1 de enero, pero el Congreso no lo convalida (27 de enero de 2026): desde el 28 de enero rige de nuevo la tabla de 2024. Sin confirmar aquí si procede una devolución por un devengo anterior a la derogación.
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Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
Para los devengos aquí cubiertos, del 28/01 al 30/11/2026, los máximos del RD-ley 8/2023 (art. 24). Desde el 01/12/2026 se aplica la nueva tabla del RD-ley 29/2026, artículo 10, pendiente de convalidación, según la regla municipal verificada. El RD-ley 16/2025, que los subía para 2026, no fue convalidado por el Congreso (27 de enero de 2026) y quedó derogado, por lo que se mantienen los coeficientes de 2024.
¿Cuáles son los dos métodos de cálculo?
El método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente por años × tipo municipal) y el método de ganancia real (incremento real del terreno, calculado como la diferencia entre precio de venta y de compra aplicada a la proporción del suelo, × tipo municipal). La menor base real exige solicitud y acreditación ante el ayuntamiento.
¿Qué pasa si vendo mi vivienda con pérdidas?
Si no hay incremento de valor (vendes por igual o menos de lo que pagaste), no se produce el hecho imponible y la cuota es cero, conforme a la STC 59/2017 y la STC 182/2021. Aun así debes presentar la declaración aportando las escrituras de compra y venta.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa la paga el vendedor (transmitente a título oneroso). En una herencia o donación la paga quien adquiere el inmueble (el heredero o donatario).
¿Cuál es el plazo para liquidar el impuesto?
30 días hábiles desde la transmisión en las compraventas y donaciones; 6 meses (prorrogables a un año) en las herencias. El plazo y la forma (autoliquidación o liquidación) dependen de la ordenanza de cada ayuntamiento.
¿De dónde saco el valor catastral del suelo?
Figura desglosado en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. La base del método objetivo se calcula sobre el valor catastral del suelo, no sobre el valor catastral total.
¿Esta calculadora sustituye a la liquidación oficial?
No. Es una estimación orientativa con el coeficiente municipal y el tipo de gravamen verificados o aportados expresamente. La cuota definitiva la fija el ayuntamiento; contrasta el tipo aplicable en su sede electrónica.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal de una vivienda heredada?
La paga el heredero y el plazo es de 6 meses prorrogables hasta un año. En el método de ganancia real se compara el valor de adquisición del causante con el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones. Muchas ordenanzas bonifican la transmisión de la vivienda habitual del fallecido a cónyuge, ascendientes o descendientes — hasta el 95 % de la cuota donde esté aprobada (art. 108.4 TRLHL); consulta la de tu ayuntamiento. No se aplican bonificaciones en esta calculadora; Barcelona por fallecimiento con menos de un año queda fuera del cálculo.
Pagué la plusvalía en enero de 2026: ¿puedo reclamar?
Sin confirmar: no damos por hecho que pagaras de más entre el 1 y el 27 de enero. La derogación está publicada en el BOE, pero el derecho a rectificar tu autoliquidación debe contrastarse para tu caso y fecha de devengo.
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal en Madrid o Barcelona?
Madrid tiene confirmado el 29 %: una base de 4.800 € daría una cuota íntegra de 1.392 €. Barcelona tiene confirmado el 30 % y su coeficiente municipal: una base de 4.800 € da 1.440 €. Para menos de un año aplica 0,05 anual entre vivos; el supuesto por fallecimiento no está cubierto aquí.
¿La plusvalía municipal prescribe?
Sí: el derecho del ayuntamiento a liquidar el impuesto prescribe a los 4 años (art. 66 de la Ley General Tributaria), contados desde el fin del plazo de declaración. Cualquier requerimiento interrumpe la prescripción y el contador vuelve a empezar. No confundas la prescripción con el plazo de 30 días hábiles para declarar.
¿Qué pasa si presento la plusvalía fuera de plazo?
Si regularizas tú antes de que el ayuntamiento te requiera, se aplican recargos crecientes según el retraso, más intereses de demora a partir del año (arts. 26-27 LGT). Si el requerimiento llega primero, puede haber sanción además del recargo. Compensa presentar cuanto antes, aunque sea fuera de plazo.
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Datos confirmados y sin confirmar
Madrid: 29 %. Zaragoza: 28 %. Pamplona: 17,35 % (anexo de la ordenanza, página 6). Verificación de estos tipos: 13/10/2026. Se incorporan Barcelona (30 %), Valencia (29,70 %), Sevilla (26,53 %), Málaga (29 %), Murcia (30 %), Palma (18 %), Las Palmas (30 %), Alicante (30 %), Bilbao (17 %), Córdoba (27,52 %), Valladolid (21,76 %) y Vigo (30 %), leídos el 13/10/2026. Los otros 25 municipios conservan su opción visible con el tipo sin confirmar; introduce el que leas en tu ordenanza oficial.
Los coeficientes se precargan para Zaragoza y los doce municipios incorporados. Córdoba aplica su tabla limitada por los máximos legales; Valladolid, los máximos menos un 12 %; Barcelona, 0,05 para menos de un año entre vivos y máximos para el resto; Bilbao, su tabla foral. Murcia y Palma requieren confirmar la situación catastral para aplicar su reducción condicionada. En los demás municipios de régimen común se pide el coeficiente de la ordenanza. Pamplona, Vitoria-Gasteiz y Donostia / San Sebastián quedan sin cálculo: reglas forales sin confirmar. El 17,35 % de Pamplona no confirma su coeficiente ni permite aplicar el régimen común.
La proporción del suelo exige los valores del recibo del IBI; no se estima un 40 %. La comparación es orientativa, sin bonificaciones. La menor base real y la no sujeción requieren acreditar los valores ante el ayuntamiento.